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Comment transmettre un bien familial sans le vendre ?

Comment transmettre un bien familial sans le vendre ?

Publié le : 13/06/2025 13 juin juin 06 2025
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Le désir de transmettre son patrimoine, qu’il s’agisse d’une maison de famille, d’un appartement ou d’une résidence secondaire, est tout à fait naturel. Pour beaucoup, l’idée de devoir vendre pour « régler une succession » sonne comme un crève-cœur. Pourtant, il existe des moyens efficaces pour préparer la transmission de ces biens sans passer par la vente.

En effet, anticiper la transmission du patrimoine permet d’éviter les conflits, tout en réduisant les coûts (notamment en matière de fiscalité) et en assurant la pérennité des biens dans le cercle familial. Dans ce contexte, trois solutions principales peuvent être considérées : la donation avec démembrement de propriété, la donation en pleine propriété et la création d’une société civile immobilière (SCI).

 

La donation avec démembrement de propriété



Selon l’article 544 du Code civil, la pleine propriété d’un bien est scindée autour de trois attributs :
 
  • L’usus (le droit d’utiliser le bien) ;
  • Le fructus (le droit d’en percevoir les fruits) ;
  • L’abusus (le droit de disposer du bien).

Dès lors, le démembrement de propriété consiste à séparer ces droits pour les attribuer à deux personnes distinctes :
 
  • L’usufruitier : il conserve l’usus et le fructus, lui permettant de jouir du bien et des fruits générés par celui-ci ;
  • Le nu-propriétaire : il détient l’abusus, de sorte qu’il aura le plein usage du bien lors du décès de l’usufruitier.

Cette forme de donation présente plusieurs atouts majeurs :
 
  • Les droits de donation sont réduits, car ils ne sont pas calculés sur la valeur totale du bien, mais seulement sur la valeur de la nue-propriété. Cette valeur dépend de l’âge du donateur au jour de la donation, comme suit :
 
Âge du donateur Valeur de l’usufruit Valeur de la nue-propriété
Moins de 21 ans 90 % 10 %
De 21 à 30 ans 80 % 20 %
De 31 à 40 ans 70 % 30 %
De 41 à 50 ans 60 % 40 %
De 51 à 60 ans 50 % 50 %
De 61 à 70 ans 40 % 60 %
De 71 à 80 ans 30 % 70 %
De 81 à 90 ans 20 % 80 %
Au-delà de 91 ans 10 % 90 %
 
  • L’usufruitier garde la jouissance du bien et peut en tirer profit, tout en anticipant sa transmission ;
  • Au décès de l’usufruitier, la pleine propriété du bien est placée entre les mains du nu-propriétaire, sans aucun droit de succession supplémentaire à payer.
 

La donation en pleine propriété



Il s’agit de la forme de donation la plus directe : le bénéficiaire (donataire) devient immédiatement le seul propriétaire du bien. Cette transmission s’accompagne toutefois d’un risque majeur : l’appauvrissement du donateur.

Cette solution est intéressante si le donateur n’a plus besoin du bien cédé, ou lorsqu’il souhaite avantager un enfant ou un petit-enfant dans le besoin. Cependant, cette transmission est irréversible : une fois le bien donné, le donateur ne pourra plus revenir sur sa décision.

D’un point de vue fiscal, le donateur peut donner, tous les 15 ans, jusqu’à 100 000 € à chacun de ses enfants, sans qu’il soit nécessaire de s’acquitter de droits de donation.

 

La SCI familiale



La création d’une SCI familiale est efficace pour transmettre un bien à un ou plusieurs enfants. Cette structure permet de gérer à plusieurs un bien immobilier, de sorte que le bien n’appartient plus à un individu, mais à la SCI.

La SCI familiale présente plusieurs avantages :
 
  • Elle assure une gestion souple du patrimoine, évitant tout blocage lié à l’indivision ;
  • Le gérant de la SCI, propriétaire initial du bien, conserve une certaine maîtrise sur la gestion de la propriété.
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