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La plus-value de cession d’un bien immobilier

La plus-value de cession d’un bien immobilier

Publié le : 13/11/2024 13 novembre nov. 11 2024
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La vente d’un bien immobilière n’est pas une simple transaction entre un acheteur et un vendeur ; cette opération comporte des implications fiscales importantes, notamment à la charge du cédant qui peut être imposé lorsqu’une plus-value est générée par la cession.

 

Définition de la plus-value immobilière  

 

La plus-value est le bénéfice réalisé par le vendeur lors de la cession de son bien immobilier. Conformément aux articles 150 A à 150 VH du Code général des impôts, cette plus-value est imposée pour :
 
  • Tout particulier domicilié en France ;
  • Les sociétés de personnes soumises à l’impôt sur le revenu et qui exercent une activité non professionnelle.

Sont imposées les plus-values résultant de la cession d’immeubles bâtis ou non bâtis, des droits réels immobiliers et des parts de sociétés immobilières en cas de vente, d’un échange de biens, d’un partage ou d’un apport.

 

Le calcul de la plus-value immobilière  



La plus-value correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, calculée comme suit : prix de vente – prix d’acquisition = plus-value immobilière.

Ce calcul est pondéré par certains frais. Par exemple, les dépenses de réalisation des diagnostics techniques, les frais de levée d’hypothèque ou les commissions d’agence peuvent être déduits du prix de vente. Concernant le prix d’acquisition, il peut être majoré des frais de construction ou de voirie.

Pour les biens acquis par succession ou donation, la valeur vénale mentionnée dans l’acte de donation ou dans la déclaration de succession est utilisée pour le calcul de la plus-value, augmentée par les frais de notaire et les droits d’enregistrement.

 

L’imposition de la plus-value immobilière



La plus-value immobilière est soumise à l’impôt sur le revenu à un taux de 19 % et aux prélèvements sociaux à un taux de 17,2 %. Toutefois, des abattements et exonérations peuvent s’appliquer :

 
  • L’abattement pour durée de détention


Le vendeur du bien immobilier peut prétendre à un abattement, déterminé en fonction de la durée de détention de l’immeuble.

Ainsi, l’exonération de l’impôt sur le revenu est acquise dès la 22ème année de détention révolue, les prélèvements sociaux étant exonérés au terme de 30 ans de détention :  

 
Durée de détention de l’immeuble Impôt sur le revenu Prélèvements sociaux
Entre la 6ème et la 21ème année 6 % 1.65 %
La 22ème année 4 % 1.60 %
Dès la 23ème année Exonération 9 %
Dès la 30ème année   Exonération
 
  • La cession de la résidence principale 


En vertu de l’article 150 U II 1° du Code général des impôts, les plus-values générées par la cession de la résidence principale sont exonérées d’impôt, sous réserve que le bien cédé constitue la résidence habituelle et effective du contribuable.

Cette exonération s’applique également aux dépendances immédiates et nécessaires (garages, caves …) cédées en même temps que l’immeuble.

 
  • Les autres exonérations


Le contribuable peut prétendre à une exonération totale de plus-value :
 
  • S’il séjourne dans un établissement social, médico-social ou dans un centre d’accueil pour personnes âgées ou adultes handicapés, le logement qui constituait sa résidence fiscale doit avoir été cédé moins de deux ans avant son entrée dans l’établissement spécialisé ;
  • S’il bénéficie d’une pension de vieillesse ou d’une carte mobilité inclusion et que son revenu fiscal de référence ne dépasse pas le seuil fixé par la loi.
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