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3 conseils de votre notaire à Grenoble en Isère pour lutter contre les loyers impayés

Publié le : 23/11/2022 23 novembre nov. 11 2022
NOTAIRES / Immobilier
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Parce qu’ils peuvent considérablement déséquilibrer votre plan de financement, il est important de pouvoir répondre rapidement aux problèmes des loyers impayés. Heureusement, les bailleurs disposent de plusieurs solutions pour s’en prémunir. Voici 3 astuces de votre notaire pour lutter contre les loyers impayés. 

Anticiper les loyers impayés avec votre notaire à Grenoble en Isère

 

Un contrat de bail bien rédigé

La rédaction d’un contrat de bail bien ficelé permet de limiter l’hypothèse d’un conflit locatif. Le contrat doit obligatoirement préciser le montant du loyer et la date de paiement. Votre notaire peut y intégrer des outils et des garanties efficaces en cas de manquements des locataires. Il est notamment recommandé de prévoir une clause résolutoire qui permet de résilier automatiquement le bail lorsque le locataire manque à ses obligations. Le contrat de bail peut aussi exiger un dépôt de garantie. Cette somme d’argent est versée par le locataire au bailleur lors de la signature afin de couvrir les éventuels manquements.
 

Une garantie extérieure pour votre location immobilière

Le bailleur peut aussi faire appel à la garantie extérieure d’une caution qui se substitue au locataire lorsqu’il ne règle pas le loyer. Il peut s’agir d’une caution personne physique, d’une banque, ou d’un organisme spécifique. La sûreté personnelle est fréquemment utilisée dans les contrats de location immobilière. Mais ce n’est pas un engagement à prendre à la légère car le garant s’engage auprès du bailleur à payer le loyer en cas de défaillance du locataire. La réforme du cautionnement, entrée en vigueur le 1er janvier 2022, en a assoupli le formalisme, tout en renforçant l’efficacité de la garantie du point de vue du créancier. Mais pour minimiser les risques contentieux quant à l’engagement de la caution, vous pouvez également demander à votre notaire de rédiger un cautionnement notarié. 

Le propriétaire peut aussi opter pour une assurance de loyers impayés. Son prix peut varier entre 2 et 5 % du loyer annuel, mais il permet de couvrir les impayés locatifs. La couverture reste toutefois à l’entière appréciation de la compagnie d’assurances qui s’assure de la solvabilité du locataire et peut refuser de couvrir un contrat de bail lorsque la situation professionnelle et les revenus du locataire laissent apparaître un risque majeur.

 

Régler le litige immobilier à l’amiable 

 

La recherche d’une solution amiable

En cas d’impayé à l’échéance, la première chose à faire est de contacter le locataire pour échanger avec lui à propos de la situation. Un simple coup de téléphone peut débloquer une situation transitoire. Le retard de règlement peut être dû à un oubli ou un problème technique extérieur à la volonté du preneur : perte du courrier postal, problème de virement bancaire, etc. Il peut aussi être lié à une difficulté financière temporaire du locataire, comme un retard de trésorerie ou une crise économique. 

Dans toutes les hypothèses, il est préférable de chercher un règlement amiable avant qu’il ne devienne un litige consommé. Le bailleur peut par exemple accorder un délai de paiement ou proposer un échéancier pour le règlement de la dette en plusieurs fois. Pensez à mettre cet engagement par écrit afin d’en sceller l’accord. N’hésitez pas pour cela à faire appel à votre notaire à Grenoble. En cas d’échec de la mesure accordée ou dans le silence du locataire, le bailleur n’a d’autres choix que d’adresser au locataire une mise en demeure de payer et d’actionner la caution.

 

La commission départementale de conciliation

Si c’est le montant du loyer lui-même qui pose difficulté, il peut être opportun de saisir la commission départementale de conciliation avant de saisir la justice. Composée de représentants d'organisations de bailleurs et d'organisations de locataires, cette entité a vocation à aider les propriétaires et locataires à trouver une solution amiable à leur litige. Elle est notamment compétente pour les conflits concernant les loyers. Attention toutefois à bien respecter le délai de saisine. Pour un litige sur le complément de loyer, les parties ont 3 mois pour agir à compter de la date de signature du bail. Pour une réévaluation du loyer au moment du renouvellement du bail, les parties peuvent saisir la commission dans un délai de 4 mois avant l'échéance du bail.

 

Actionner la voie judiciaire pour lutter contre les loyers impayés

 

L’injonction de payer

Lorsque la voie amiable échoue, reste celle de l’action en justice. Le bailleur peut ainsi entamer une procédure judiciaire d’injonction de payer auprès du greffe du tribunal d'instance du domicile du locataire. L’avocat n’étant pas obligatoire pour cette procédure, la demande peut être faite au moyen d’un formulaire Cerfa auquel sont joints les justificatifs tels que la copie du bail et les lettres de mise en demeure adressées au locataire. Dès que l'injonction de payer est prononcée, elle est notifiée par l’intermédiaire d’un commissaire de justice (ancien huissier). Le locataire doit alors régler sa dette dans un délai d’un mois. 

 

L’expulsion

Si le contrat de bail comporte une clause résolutoire est présente dans le bail, le propriétaire peut obtenir un commandement de payer. Le locataire dispose alors d’un délai de 2 mois pour payer. À défaut de paiement, le propriétaire peut saisir le tribunal pour faire constater la résiliation du bail et obtenir l’expulsion du locataire. Lorsque le contrat de location ne contient pas de clause résolutoire, le bailleur sollicite un commissaire de justice afin d’assigner le locataire devant le tribunal pour résiliation le bail et expulsion du locataire. Attention toutefois à la trêve hivernale qui court du 1er novembre au 31 mars. 

Pour bénéficier d’un suivi complet, n’hésitez pas à confier la gestion de votre bien à votre notaire à Grenoble et Eybens. 
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