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L'acquisition immobilière sous couvert du principe de l'aléa : le viager

L'acquisition immobilière sous couvert du principe de l'aléa : le viager

Publié le : 11/10/2024 11 octobre oct. 10 2024
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Peu connu du grand public, le viager est un mode de transaction immobilière qui présente des avantages pour les parties. Cette opération permet au vendeur, appelé crédirentier, de céder son bien immobilier à un acquéreur, le débirentier, en échange d’une somme d’argent versée à la signature de l’acte et de rentes viagères régulières.

 

Qu’est-ce que le viager ?



Selon les articles 1968 et suivants du Code civil, le viager consiste à vendre un bien immobilier à un tiers, en contrepartie du versement d’une rente viagère périodique (mensuelle, trimestrielle ou annuelle) par l’acquéreur. Cette rente peut être accompagnée d’un bouquet, versé au moment de la signature de l’acte de vente.

Il existe deux types de viager :
 
  • Le viager libre : le vendeur cède le bien à l’acquéreur dès la conclusion de la vente, celui-ci pouvant alors occuper le bien ;
  • Le viager occupé : le vendeur cède son bien, mais conserve un droit d’usage et d’habitation sur ce dernier.
 

Comment mettre en place un viager ?



La vente en viager doit obligatoirement être formalisée par un acte authentique signé devant notaire, car elle concerne la mutation d’un bien immobilier.

Les parties peuvent inclure des dispositions spécifiques pour protéger leurs intérêts, telles qu’une clause résolutoire en cas de non-paiement de la rente ou une clause d’annulation de la vente.

Le viager présente une particularité : il repose sur le principe de l’aléa. En effet, puisque le viager est intimement lié à la durée de vie du vendeur, les parties ne savent pas le montant final du bien acquis, car il dépend de la date de décès du crédirentier. Ainsi, la vente est entachée de nullité si le vendeur, très malade, décède dans les vingt jours de la date de signature du contrat.

 

Comment déterminer la rente viagère ?



La rente viagère est une somme d’argent fixée en avance dans le cadre de la vente en viager. Elle est versée périodiquement par le débirentier au crédirentier jusqu’au décès de ce dernier. 

Son montant, déterminé dans l’acte de vente, repose sur plusieurs critères :  
 
  • La valeur foncière du bien ;
  • L’âge du vendeur ;
  • Le versement d’un bouquet et son montant ;
  • Le statut du bien (libre ou occupé).

Dans le cas d’un viager occupé, le bien subit nécessairement une décote de sa valeur foncière pour compenser la perte du droit d’usage et d’habitation, qui est maintenu par le vendeur jusqu’à son décès.

 

Quels sont les avantages et inconvénients du viager ?



Le viager offre des avantages intéressants aux parties, parmi lesquels une réduction du prix d’acquisition pouvant atteindre jusqu’à 40 % de la valeur vénale du bien. Cette décote se répercute sur les frais de notaires, qui seront alors réduits.

Sur le plan fiscal, le vendeur bénéficie d’un abattement en fonction de son âge, comme suit :  
 
Âge du crédirentier Taux d’abattement
Moins de 50 ans 30 %
Entre 50 et 59 ans 50 %
Entre 60 et 69 ans 60 %
Plus de 70 ans 70 %


Cependant, bien qu’il présente des avantages notables, le viager comporte des risques pour l’acheteur en raison de :
 
  • La longévité du crédirentier, ce qui prolonge le paiement des rentes et augmente le coût final de l’acquisition ;
  • L’absence de jouissance immédiate dans le cadre d’un viager occupé, empêchant l’accès du bien jusqu’au décès du crédirentier ;   
  • Les difficultés tenant au financement, car les banques peuvent faire preuve de réticence face à une telle opération.
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