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L'acquisition d'un bien indivis : avantages et inconvénients

L'acquisition d'un bien indivis : avantages et inconvénients

Publié le : 08/01/2026 08 janvier janv. 01 2026
Rédaction

L’acquisition d’un bien immobilier représente un projet patrimonial majeur, car il permet d’accéder à la propriété de sa résidence principale ou de se constituer un revenu complémentaire à travers la location.

Dans tous les cas, elle participe à la création d’un patrimoine durable, généralement financé à l’aide d’un emprunt. Cependant, le coût de l’investissement pouvant freiner certains acquéreurs, l’achat à plusieurs apparaît comme une solution attractive, souvent mise en œuvre sous le régime de l’indivision.

 

Qu’est-ce que l’indivision ?



Le régime de l’indivision s’applique si au moins deux personnes acquièrent ensemble un même complexe immobilier. Le bien appartient alors à l’ensemble des coacquéreurs, sans que leurs parts respectives soient matériellement divisées. Chaque acquéreur détient une quote-part abstraite du bien, proportionnelle à sa contribution financière lors de l’achat.

Ce régime est fréquemment utilisé pour un achat à plusieurs. Il est ouvert à tous : les couples pacsés (sauf s’ils sont soumis à la séparation de biens), les concubins, les membres d’une même famille ou les amis souhaitant investir ensemble.

 

 Les avantages de l’achat en indivision



L’indivision présente une grande souplesse, car elle ne nécessite pas de formalités particulières ni de frais supplémentaires lors de l’achat.

Elle favorise également l’accès à la propriété en permettant la mutualisation des coûts : frais de notaire, dépenses d’entretien, taxes et charges diverses sont répartis entre les indivisaires selon leur quote-part.

Ainsi, ce régime s’adapte à une large variété de projets immobiliers :
 
  • Résidence principale ;
  • Résidence secondaire ;
  • Investissement locatif ;
  • Acquisition d’un terrain à bâtir.

Chaque indivisaire détient une part du bien dans son patrimoine personnel, tout en partageant les bénéfices et les charges proportionnellement à sa participation.

 

Les inconvénients de l’achat en indivision



La gestion d’un bien indivis repose sur la concertation entre les coïndivisaires. Selon la nature des actes envisagés, différents niveaux d’accord sont exigés :
 
  • Les actes conservatoires (réparations urgentes, remplacement d’un équipement défectueux) peuvent être accomplis par chaque indivisaire seul ;
  • Les actes de gestion (renouvellement d’un bail, vente de meubles indivis pour payer les charges) requièrent la majorité des 2/3 des droits indivis ;
  • Les actes de disposition exigent l’unanimité, notamment en cas de vente, de donation ou de prise d’hypothèque sur le bien.

Ce principe de codécision peut rapidement devenir un frein, en particulier si les indivisaires ont des intérêts divergents. Les désaccords sur la gestion, les travaux ou la cession du bien peuvent donc bloquer toute prise de décision.

De plus, l’indivision implique une solidarité financière implicite. En cas de défaillance d’un indivisaire dans le paiement des charges, les autres peuvent être contraints de compenser, voire de vendre le bien pour solder les dettes.

Enfin, l’indivision est par nature temporaire. En effet, l’article 815 du Code civil prévoit que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision ». Chaque indivisaire peut demander à tout moment la sortie du régime, soit en sollicitant le partage, soit en cédant ses parts à un tiers.
Sur ce point, les autres indivisaires disposent d’un droit de préemption, mais s’ils ne l’exercent pas, un tiers peut entrer dans l’indivision, au risque d’alimenter de nouvelles tensions.

Pour limiter les risques liés à l’indivision, plusieurs solutions sont possibles ;
 
  • La création d’une société civile immobilière (SCI) : les décisions sont prises selon les statuts, ce qui assure une meilleure stabilité ;
  • Le démembrement de propriété : ce mécanisme présente un intérêt fiscal, car la valeur de la nue-propriété transmise est réduite selon l’âge de l’usufruitier, allégeant les droits de donation.
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