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Anticiper la transmission de son patrimoine par la donation immobilière

Anticiper la transmission de son patrimoine par la donation immobilière

Publié le : 02/12/2024 02 décembre déc. 12 2024
Rédaction

La transmission du patrimoine est une préoccupation majeure pour de nombreux particuliers désireux d’optimiser la répartition de leurs biens, tout en réduisant les charges fiscales. Parmi les dispositifs disponibles, la donation immobilière est une solution judiciaire, sous réserve d’avoir dûment été préparée en amont pour éviter tout conflit familial.

 

Qu’est-ce que la donation immobilière ?



La donation immobilière consiste à transférer, de son vivant, la propriété d’un bien immobilier à un bénéficiaire, appelé « donataire ».

Encadrée par les articles 894 et suivants du Code civil, cette opération permet au donateur de définir lui-même la répartition de son patrimoine, à la différence de la transmission successorale.

Elle s’applique alors à tous types de biens immobiliers, qu’il s’agisse d’une maison, d’un appartement ou d’un terrain nu.

 

Quelles sont les différentes formes de donation immobilière ?



La donation immobilière se décline en plusieurs formes, adaptées aux objectifs et aux besoins du donateur :

 
  • La donation en pleine propriété :

Le donataire devient propriétaire exclusif du bien, sans restriction. Cette formule est idéale pour une transmission optimale et complète du bien.

 
  • La donation avec réserve d’usufruit :

Il s’agit ici d’une donation avec démembrement de propriété. Ainsi, le donateur conserve l’usus et le fructus, autrement dit l’usufruit du bien, de sorte qu’il peut continuer de l’utiliser et d’en percevoir les revenus jusqu’à son décès, tandis que le donataire acquiert la nue-propriété du bien.

Cette option est très avantageuse sur le plan fiscal : à la disparition de l’usufruitier, le donataire récupère la pleine propriété du bien sans devoir s’acquitter de droits de succession supplémentaires.

 
  • La donation-partage :

Elle permet de répartir équitablement les biens entre plusieurs héritiers présomptifs, évitant les désaccords lors de la succession. Les biens sont donc évalués et répartis dans un cadre consensuel.


Ainsi, en ce qu’elle opère un transfert de propriété d’un bien immobilier, la donation est obligatoirement réalisée par un acte authentique, incluant l’intervention d'un notaire. Ce dernier doit enregistrer la donation et procéder au règlement des droits correspondants.

 

Quels sont les avantages fiscaux de la donation immobilière ?



Anticiper la transmission de son patrimoine par le mécanisme d’une donation immobilière permet de bénéficier d’abattements fiscaux importants, renouvelables tous les 15 ans.

En effet, ces abattements, déterminés par le Code général des impôts, varient en fonction du lien de parenté existant entre le donateur et son donataire, à savoir :
 
  • 100 000 € par enfant ;
  • 31 865 € par petit-enfant ;
  • 15 932 € par frère ou sœur ;
  • 7 967 € par neveu ou nièce.

Ainsi, planifier la transmission de son patrimoine par une donation immobilière permet de prévenir les tensions familiales. En clarifiant la répartition des biens, le donateur évite les contestations potentielles au moment de la succession, tout en jouissant d’une optimisation fiscale.
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