La réforme du cautionnement : faites le point avec votre notaire !

La réforme du cautionnement : faites le point avec votre notaire !

Publié le : 04/05/2022 04 mai mai 05 2022

Le cautionnement est une sûreté personnelle par laquelle une caution s’engage à payer un créancier à la place du débiteur en cas de défaut de paiement. Se porter caution peut donc s’avérer lourd de conséquences. Fréquemment utilisé dans les contrats de location immobilière, le cautionnement consiste pour le garant à s’engager auprès du bailleur à payer le loyer en lieu et place du locataire en cas de défaillance. 

Par ordonnance du 15 septembre 2021, le législateur a souhaité porter une réforme du droit des sûretés et mettre en place un nouveau régime pour la caution. Cette réforme du cautionnement est entrée en vigueur le 1er janvier 2022. Elle en assouplit le formalisme, tout en renforçant l’efficacité de la garantie du point de vue du créancier. Toutefois, pour une sécurité pleinement maîtrisée, il est aussi possible d’opter pour le cautionnement notarié.
 

Mention de la caution simplifiée par la réforme du cautionnement

La mention de la caution personne physique est requise, que le créancier soit un professionnel ou non. En son absence, l’acte de cautionnement est donc nul. Il convient alors d’être particulièrement vigilant pour les cautionnements conclus entre particuliers. On pense notamment au cas usuel du contrat conclu entre un bailleur non-professionnel et le parent du locataire. 

Désormais, l’article 2297 du Code civil ne fait plus référence à une mention manuscrite. C’est une avancée considérable qui permet l’usage de la signature électronique. Mais les conditions dans lesquelles la mention est apposée ne doivent pas laisser de doute quant à l’origine de la caution. La formule doit clairement exprimer la nature et la portée de son engagement. En revanche, l’ordonnance ne fait pas référence à un montant exprimé à la fois en chiffres et en lettres. Toutefois, cette mention est en principe sans incidence sur les droits du créancier. Sauf clause contraire, le cautionnement s’étend en effet aux intérêts et autres accessoires. En cas de contestation, c’est donc au juge d’apprécier si la mention de la caution est suffisante pour valider le cautionnement. 
 

Mise en garde de la caution et exigence de proportionnalité

Le cautionnement est une obligation personnelle qui engage tout le patrimoine de la caution. L’objectif de la réforme du cautionnement portée par l’ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 est de mieux encadrer l’acte de cautionnement afin de sécuriser les garants, les bailleurs et les banquiers.

Le nouvel article 2299 du Code civil met ainsi à la charge de tout créancier professionnel une obligation de mise en garde de la caution afin de la responsabiliser face à son engagement. Il s’agit de l’alerter lorsque l'engagement du débiteur principal est inadapté à ses capacités financières. Faute d’une information pleine et entière du garant, le créancier risque ainsi d’être déchu de droit. L’obligation d’information s’étend également à la sous-caution personne physique. Ainsi, lorsque la caution principale bénéficie d’une mise en garde, elle doit transmettre cette information à la personne venant en sous-caution, dans le délai d’un mois.

Par ailleurs, la réforme du cautionnement maintient l’exigence d’une proportionnalité entre l’engagement de la caution et le contenu de son patrimoine. Le régime nouveau en assouplit toutefois la sanction. Il supprime la décharge totale de la caution. Le déséquilibre manifeste emporte désormais une réduction du cautionnement à hauteur du montant auquel la caution pouvait s’engager au regard de son patrimoine et de ses revenus.
 

Intérêt du cautionnement notarié

Si elle est marginale, la pratique du cautionnement notarié présente pourtant de nombreux avantages. Cela permet notamment de se libérer des contraintes liées à la mention de la caution et des incertitudes relatives à la dématérialisation des sûretés sous seing privé. 

Le recours à un acte authentique permet en effet de minimiser les risques contentieux en ce qui concerne la validité et le montant de l’engagement de la caution. En tant que professionnel, le notaire procède aux contrôles et aux conseils préalables à l’authentification. L’acte notarié assure ainsi un consentement éclairé. Il rassure les créanciers grâce à sa force probante et sa force exécutoire. La conclusion d’un cautionnement notarié n’est pas à négliger pour votre contrat de location dans le domaine immobilier. Il garantit la protection de la caution tout en maximisant les chances de règlement du bailleur.

Pour toute question en matière de caution immobilière, n’hésitez pas à contacter vos experts.

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