Usufruit et nue-propriété : votre notaire à Grenoble et Eybens vous dit tout !
Publié le :
06/10/2022
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Le droit français distingue trois statuts dans la propriété immobilière. L’usus confère le droit d’utiliser un bien et d’y habiter. Le fructus donne le droit de jouir du bien pour en récolter les fruits, comme le fait de percevoir des loyers par exemple. Enfin, l’abusus désigne le droit d’en disposer, pour le vendre notamment. La pleine propriété d’un bien immobilier réunit ces trois droits dans les mains du propriétaire. Mais il est possible d’organiser un démembrement de propriété, partageant alors le bien entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. Vous souhaitez transférer la nue-propriété de votre maison à vos enfants dans une perspective de succession ? Vous vous questionnez sur le statut de nu-propriétaire pour investir dans l’immobilier ? Usufruit et nue-propriété, faîtes le point avec votre notaire à Grenoble et Eybens.
Distinction entre usufruit et nue-propriété : le point avec votre notaire à Grenoble
L’usufruit désigne le droit d'utiliser le bien et de percevoir les revenus. Il peut être accordé pour une durée temporaire ou pour une durée indéterminée jusqu’au décès de l’usufruitier. Puisqu’il possède les droits d’usus et de fructus sur le bien, l’usufruitier peut occuper le logement à titre personnel ou le louer afin d’en percevoir les loyers. En contrepartie, il assume l’impôt foncier, les impôts locaux ou les taxes sur les revenus fonciers lorsque le bien est loué.La vente de la nue-propriété en viager permet par exemple à un retraité de profiter d’un complément de retraite. Ce dernier profite de l’usufruit de son logement tout en dégageant un capital. Pour l’acquéreur, cet achat permet de constituer un patrimoine avec un apport et des frais limités.
La nue-propriété désigne la propriété d’un bien grevé d'usufruit. Concrètement, le nu-propriétaire dispose de l’abusus, c’est-à-dire qu’il possède le bien immobilier sans en avoir la jouissance. Il peut donc vendre la nue-propriété de son bien, comme une enveloppe, mais il ne peut en aucun cas le louer. En conséquence, il n’est pas redevable des impôts locaux. Il bénéficie aussi d’une fiscalité avantageuse, notamment avec des droits de donation réduits en cas de transmission et un bien qui n’entre pas dans le patrimoine immobilier assujetti à l’ISF.
La donation de la nue-propriété est ainsi un outil d’optimisation fiscale dans la succession. L’héritier devient nu-propriétaire tandis que ses parents continuent de jouir de l’usufruit en occupant le bien. L’usufruit viager s’éteint au décès du conjoint survivant. L’héritier devient alors pleinement propriétaire, sans payer de droits de succession supplémentaires.
Démembrement de propriété : le conseil de votre notaire à Grenoble pour une fiscalité avantageuse
Lors d’un démembrement de propriété, les droits de mutation et les droits d’enregistrement sont réduits. Ils sont acquittés pour un changement de propriété (vente, héritage, donation) sur une propriété qui n’est pas pleine. Ils sont donc calculés seulement la valeur de la nue-propriété, et non sur la valeur totale du bien.Le plus souvent, le démembrement concerne un usufruit viager, qui s'éteint à la mort de son titulaire. Dans ce cas, pour le calcul des impôts et autres droits de mutation, la valeur de référence du bien est fonction de l’âge de l’usufruitier. L’article 669 du Code général des impôts pose en effet un barème d’évaluation de la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété. Il fonctionne par tranche d’âge. Par exemple, si l’usufruitier a entre 41 et 50 ans, la valeur de l’usufruit est estimée à 70 % de la valeur réelle du bien, et celle de la nue-propriété est estimée à 30 %.
Mais l’usufruit peut aussi être accordé pour une durée fixe, c’est un usufruit temporaire. C’est le cas par exemple d’un enfant qui obtient l’usufruit d’un appartement de ses parents pour la durée de ses études. Les impôts fonciers sont aussi calculés sur une partie de la valeur totale du bien. Dans ce cas, l’usufruit est valorisé à 23 % par tranche de 10 ans, indissociables. Pour un usufruit accordé pour 13 années, le calcul des impôts se fait donc sur 46 % de la valeur réelle du bien.
Lorsque l'usufruitier et le nu-propriétaire souhaitent vendre le bien, il est important de pouvoir calculer la valeur de l’usufruit afin d’opérer une juste répartition du prix de vente. Si le barème fiscal s'impose pour calculer les droits de mutation, il n’est pas obligatoire entre les parties. Elles peuvent opter pour une évaluation économique, afin de tenir compte de l'espérance de vie de l’usufruitier (donc de la durée du démembrement restant à courir) et du taux de rendement du bien. Votre notaire peut ainsi vous aider pour une juste évaluation de votre patrimoine.
N'hésitez pas à consulter votre notaire à Grenoble et Eybens. Spécialiste du droit immobilier, il vous accompagne pour toutes vos opérations en optant pour la solution fiscale la plus avantageuse.
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