Vente d’un bien immobilier par une SCI : quelles sont les règles ?
Publié le :
12/06/2026
12
juin
juin
06
2026
Excellent outil pour transmettre le patrimoine, la société civile immobilière (SCI) offre une grande souplesse en matière de gestion et de stabilité dans le temps.
Si elle ne peut exercer une activité commerciale habituelle d’achat-revente (sauf à risquer une requalification), elle peut cependant céder ponctuellement un immeuble, à condition que cette faculté entre dans son objet social.
La vente d’un immeuble appartenant à une SCI est une opération structurante, soumise au respect de règles issues à la fois du droit des sociétés et du droit immobilier.
Vente d’un bien par la SCI : quelles sont les étapes ?
La vente d’un immeuble par une SCI suppose le respect d’un processus décisionnel précis pouvant être synthétisé en quatre étapes.
1ère étape : le vote de la décision
La vente doit respecter les stipulations statutaires relatives à la répartition des pouvoirs entre le gérant et l’assemblée des associés.
En principe, la cession d’un immeuble relève d’une décision collective des associés, sauf clause contraire dans les statuts. Il convient donc de vérifier :
- Les modalités de convocation ;
- Le quorum ;
- La majorité requise.
La décision adoptée doit être formalisée dans un procès-verbal d’assemblée générale, afin de garantir une sécurité juridique à l’opération. Une fois la vente du bien votée et validée par les associés, la résolution doit être contresignée dans un procès-verbal d’assemblée générale établi à l’issue de la réunion.
2ème étape : le recueil de l’agrément du locataire
Si l’immeuble est loué à usage d’habitation, le locataire peut bénéficier d’un droit de préemption en cas de congé pour vente.
Dans ce cas, la SCI doit délivrer un congé pour vendre au moins six mois avant l’échéance du bail, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire, incluant l’intervention d’un commissaire de justice.
Le locataire dispose alors d’un délai de deux mois pour se prononcer sur l’offre de vente. Ce n’est qu’en cas de refus ou d’absence de réponse que le bien pourra être vendu à un tiers.
3ème étape : la signature du compromis de vente
Si la SCI et l’acheteur parviennent à un accord, les parties signent un compromis (ou promesse) de vente devant un notaire. Cet avant-contrat fixe les conditions essentielles de la vente (prix, désignation du bien, conditions suspensives), notamment l’obtention d’un prêt.
Dès la signature du compromis, l’acheteur dispose d’un délai de 10 jours pour se rétracter sans pénalités, conformément à l’article L.271-1 du Code de la construction et de l’habitation.
4ème étape : la réitération de la vente par la signature de l’acte authentique
La vente est définitive lors de la signature de l’acte authentique devant le notaire.
Cet acte est signé par l’acquéreur et le gérant agissant au nom et pour le compte de la SCI, conformément aux pouvoirs qui lui sont conférés. Le notaire procède ensuite aux formalités de publicité foncière.
Vente par une SCI : quelles précautions prendre ?
La vente d’un bien immobilier par la SCI emporte des conséquences juridiques et fiscales significatives. Plusieurs vérifications s’imposent.
En premier lieu, l’objet social doit expressément permettre la cession du bien, à défaut de quoi la vente encourt la nullité.
Sur ce point, la jurisprudence est sans équivoque : dans une décision rendue le 20 mai 2010 (n°09-12.778), la Cour de cassation a annulé la vente d’un bien par une SCI au motif que l’objet social ne prévoyait pas directement la vente.
En deuxième lieu, le respect des règles statutaires est impératif. Si le gérant agit au-delà de ses pouvoirs, la vente demeure en principe opposable aux tiers de bonne foi, mais il engage sa responsabilité civile envers les associés pour faute de gestion.
Enfin, comme tout vendeur immobilier, la SCI doit remettre à l’acquéreur un dossier de diagnostics techniques, comprenant notamment :
- Un état relatif à la présence d’amiante ;
- Le constat de risque d’exposition au plomb ;
- L’état relatif à la présence de thermites ;
- Les diagnostics de gaz et d’électricité.
Anticiper ces obligations permet ainsi de sécuriser la transaction, tout en évitant la survenance d’un contentieux.
Historique
-
Vente d’un bien immobilier par une SCI : quelles sont les règles ?
Publié le : 12/06/2026 12 juin juin 06 2026RédactionExcellent outil pour transmettre le patrimoine, la société civile immobilière...
-
Comment sortir de l'indivision successorale ?
Publié le : 10/06/2026 10 juin juin 06 2026RédactionAprès un décès, les biens du défunt entrent automatiquement en indivision : i...
-
L’absence de valeur probante d’un acte de notoriété acquisitive ne peut entraîner sa nullité
Publié le : 04/06/2026 04 juin juin 06 2026NOTAIRES / ImmobilierLa Cour de cassation, dans un arrêt rendu le 21 mai 2026, est venue rappeler...Source : www.lemag-juridique.com
-
Recherche de paternité internationale : cassation de l’arrêt appliquant la loi de Floride
Publié le : 01/06/2026 01 juin juin 06 2026NOTAIRES / Mariage / Divorce / FiliationUne femme de nationalité américaine et biélorusse a donné naissance à un enfa...Source : www.lemag-juridique.com