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Donation temporaire d'usufruit : définition et avantages fiscaux

Publié le : 14/06/2024 14 juin juin 06 2024
Rédaction

La donation temporaire d’usufruit est une forme de démembrement de propriété à durée déterminée. Elle suscite un réel intérêt permettant à la fois d’apporter une aide financière à un proche et de générer une économie d’impôt. Zoom sur ce mécanisme à haut potentiel.

 

Qu’est-ce qu’une donation temporaire d’usufruit ?

 

Définition de l’usufruit


La propriété d’un bien est constituée de l’usufruit et de la nue-propriété. On peut ainsi démembrer le droit de propriété de telle sorte que le propriétaire conserve la nue-propriété du bien et confie l'usufruit à une autre personne. Concrètement, l’usufruit correspond au droit de jouir du bien sans pour autant en être propriétaire. L’usufruitier peut ainsi en disposer pour son propre usage ou retirer les fruits d’une location par exemple. Il s’engage à entretenir le bien pour en assurer la bonne conservation.
 

Donation de jouissance


La donation temporaire d’usufruit repose sur la donation de la jouissance d’un bien à un usufruitier pour une durée déterminée et limitée. Elle peut porter sur des biens immobiliers comme sur des valeurs mobilières. À l’issue de la durée fixée, le donateur récupère la pleine propriété du bien. Cela permet notamment d’aider temporairement un proche dans le besoin, tout en ménageant quelques avantages fiscaux non-négligeables.

La donation temporaire d’usufruit s’effectue dans le cadre d’un acte notarié, pour lequel le donateur détermine librement une durée. À son échéance, le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété de son bien, sans aucune formalité. Contactez votre notaire pour mettre en place ce transfert provisoire de jouissance. Bénéficiez également de conseils experts en droit immobilier.
 

La donation d’usufruit pour apporter une aide financière temporaire


La donation temporaire d’usufruit permet de fournir un revenu à un proche, pour une durée provisoire. Elle est ainsi utilisée dans le cadre familial comme un coup de pouce aux enfants majeurs. L’usufruitier dispose alors des ressources nécessaires au financement de ces années d’études ou d’une aide dans les premiers temps de sa vie active.

Cette opération peut également être utilisée pour transmettre la jouissance d’un bien à un organisme sans but lucratif, ou le faire bénéficier de revenus temporaires, pendant la durée prévue à l’acte notarié.

Avant toute cession, il est indispensable d’effectuer une simulation fiscale pour être sûr que la donation n’occasionnera pas de frais supplémentaire pour l’usufruitier, outre les frais d’acte générés par l’opération. Dans le cas d’une donation à un enfant, l’usufruitier devra régler des droits de mutation à titre gratuit si la valeur fiscale de la donation dépasse l’abattement légal de 100 000 € par parent et par enfant.

On se réfère alors à la valeur fiscale de la donation d’usufruit temporaire. Elle est fonction de la durée du démembrement et correspond à :
 
  • 23 % de la pleine propriété pour un démembrement réalisé jusqu’à 10 ans ;
  • 46 % de la pleine propriété pour un démembrement durant de 11 à 20 ans ;
  • 69 % de la pleine propriété pour un démembrement jusqu’à 30 ans.

En pratique, il faut que cette valeur fiscale reste en dessous de l’abattement en ligne directe de 100 000 € pour éviter de générer des droits de mutation à la charge du donataire. Par exemple, la donation de l’usufruit d’un appartement d’une valeur de 420 000 € pour une durée de 10 ans ne génère pas de droit de mutation puisque sa valeur fiscale reste en dessous des 100 000 €, sous réserve qu’il n’y ait pas eu d’autre donation au cours des 15 années précédentes. (420 000 x 23 % = 96 000)

 

Les avantages fiscaux d'une donation temporaire d'usufruit

 

Allègement de l’IR


La donation d’usufruit permet au donateur de transférer à l’usufruitier les revenus tirés du bien dont il est devenu nu-propriétaire. Non perçus, ces revenus sortent de l’assiette fiscale. De son côté, le bénéficiaire déclare les revenus tirés du bien dont il est temporairement usufruitier, les loyers d’une location par exemple. Lorsque ce montage est réalisé au profit d’un bénéficiaire peu ou pas imposable, elle permet de générer une réelle économie fiscale au niveau familial.
 

Économie sur l’IFI


Les biens objets de la donation ne sont pas pris en compte dans la déclaration de l’Impôt sur la fortune. La base imposable à l’IFI est ainsi diminuée de la valeur en pleine propriété du bien dont l’usufruitier bénéficie. Le donateur nu-propriétaire réalise ainsi une économie d'IFI au titre de la période où court la donation d'usufruit temporaire. L’opération est généralement neutre du côté de l’usufruitier, car il n’atteint pas le seuil d’imposition de l’IFI.

⚠️ Attention au risque de redressement : la donation repose sur une réelle intention libérale et ne doit pas être fictive. L’administration fiscale peut en effet invoquer un abus de droit lorsqu’il apparaît que l’opération poursuit un but exclusivement fiscal.
 

Le rapport à la succession d’une donation temporaire d’usufruit


Que faire si le nu-propriétaire décède avant le terme de la donation d’usufruit ? L’usufruit prend fin au décès du donateur. Se pose alors la question du rapport à succession du défunt propriétaire. Dans le droit des successions, le rapport oblige les cohéritiers ayant trop perçu à restituer la valeur financière obtenue par la donation effectuée du vivant du défunt afin d’opérer une juste répartition.

Cela oblige notamment l'héritier non-réservataire qui a reçu une valeur qui excède la quotité disponible. Ainsi, les héritiers réservataires sont restaurés dans leur droit à la succession sur la base de l’article 843 du Code civil. Cela marche aussi dans le cas d'une donation d'usufruit temporaire. Mais comment calculer le montant de ce rapport ? On considère que le rapport est dû seulement sur la valeur résiduelle de l’usufruit compte tenu de la période restant à courir.

Vous souhaitez en savoir plus sur la donation temporaire d’usufruit ? Contactez One Notaires pour un conseil personnalisé.
 
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