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Définir la superficie d’un bien mis en location avec votre notaire à Grenoble - Eybens

Publié le : 20/03/2023 20 mars mars 03 2023
NOTAIRES / Immobilier
Rédaction

Pendant longtemps, le locataire prenait un bien en location sans garantie sur la superficie privative consentie dans le contrat de bail. Il s'accommoderait ainsi d’un écart de surface entre la valeur déclarée et la valeur réelle. La loi est venue clarifier la situation en créant le principe de la surface habitable. Mais entre la loi Carrez, la loi Boutin et tout un tas de diagnostics, difficile pour un loueur de s’y retrouver. Il ne s’agit pas seulement d’indiquer une surface, mais d’indiquer la bonne surface ! Attention donc aux erreurs d’évaluation qui peuvent coûter cher. Focus sur la juste définition de la surface d’un bien mis en location avec votre notaire à Grenoble. 
 

Évaluation de la superficie du bien loué avec votre notaire à Grenoble - Eybens 

Si le propriétaire peut évaluer la superficie de son bien lui-même, il est souvent préférable de s’entourer d’experts pour cette tâche. Pour la mesure de votre bien, votre notaire à Grenoble vous explique tout. Lorsque cela est nécessaire, il peut aussi vous orienter vers un architecte ou un géomètre.  

En 2009, la loi Boutin pose le principe de la surface habitable, définie par l’article R 111-2 du Code de la Construction et de l’Habitation. Pour calculer la surface d’un bien mis en location, la loi impose d’évaluer la surface de planchers des locaux clos et couverts. Il faut ensuite déduire les surfaces occupées par les murs, les cloisons, les marches et cages d'escaliers, les encadrements des portes et fenêtres. La loi pose également un volume habitable qui correspond à la surface habitable multipliée par les hauteurs sous plafond. 

La loi Boutin exclut du calcul de la surface habitable : 
  • Les espaces non-habitables, tels que les combles non aménagés, les garages, les caves, les vérandas, les balcons, les terrasses ; 
  • Les parties du bien dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m. 
 
Même si elles sont proches, la loi Boutin ne doit pas être confondue avec la loi Carrez, adoptée en 1996 pour améliorer la protection des acquéreurs immobiliers. Elle pose le principe de la superficie Carrez qui correspond à peu près aux éléments préalablement évoqués. Mais elle se distingue sur un élément essentiel : les surfaces non habitables ou non aménagées sont prises en compte dans le calcul. La surface d’un logement au sens de la loi Carrez est donc généralement supérieure à la surface habitable réelle, au sens de la loi Boutin. 

Pour toutes vos questions en droit immobilier, consultez notre rubrique spécialisée et faîtes appel à nos experts. Votre notaire à Grenoble vous informe sur les dernières actualités en matière immobilière et énergétique. 
 

Risque de sanction de la superficie erronée du bien loué  

Lorsque le locataire d’un bien à usage d’habitation constate un écart entre la surface mentionnée au bail et la surface réelle, il peut assigner son bailleur en diminution de loyer. La loi de 1989 permet en effet au locataire d'obtenir une réduction de son loyer lorsqu’il constate que la surface habitable du bien loué est inférieure de plus d'un vingtième à celle mentionnée dans le bail. La diminution du loyer est alors proportionnelle à l'écart constaté entre la mention du bail et la surface réelle. 

Le locataire doit formuler sa demande auprès du bailleur, ce dernier dispose d’un délai de 2 mois pour répondre. En cas de refus ou de silence, le locataire peut saisir le juge dans un délai de 4 mois. Dans une affaire portée devant les juges de la Cour de cassation en 2022, un conflit opposait les parties concernant le montant de loyers impayés. Le locataire souhaitait faire valoir une demande de réduction du loyer au motif d’une surface imprécise dans le bail. Le bailleur se défendait d’une diminution, car la demande avait été portée tardivement devant les juges. La Cour a ainsi rappelé que le délai de 4 mois est un délai de forclusion courant à compter de la demande faite au bailleur. Au-delà, la demande est irrecevable. 

La question de la surface habitable peut être une source de conflit entre propriétaire et locataire. Pour bien définir la superficie de votre bien mis en location, faîtes appel à votre notaire à Grenoble et Eybens.  
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