Confier votre cession de droit au bail à votre notaire

Le bail commercial peut être cédé isolement ou bien dans une opération globale concernant l’ensemble du fonds dont il fait partie. La nuance est parfois subtile entre les deux cessions, mais elle est indispensable, car ces opérations relèvent d’obligations juridiques et fiscales distinctes. Pour sécuriser votre opération, confiez votre cession de droit au bail à votre notaire. 
 

Distinguer cession de fonds de commerce et cession de droit au bail 

La cession de fonds de commerce emporte le transfert de tous les éléments corporels et incorporels qui composent le fonds. Il s’agit notamment de la clientèle, de l’enseigne, des marchandises, mais également du bail commercial. Dans ce cas, le droit au bail fait partie de l’opération de cession de fonds.

Mais il peut aussi être cédé sans le fonds. La cession de droit au bail est donc un contrat par lequel le cédant, bénéficiaire d’un bail commercial, transmet ses droits au cessionnaire. Le contrat de bail est poursuivi aux conditions initiales, mais la personnalité du locataire change. Le repreneur s’installe ainsi dans le local en lieu et place du cédant, afin d’y exercer sa propre activité pour la durée restant à courir sur le contrat de bail, dès lors qu’il s’agit d’une activité commerciale autorisée par le contrat. 

Cette dernière notion est l’objet de nombreux contentieux. Sans contrainte particulière, le locataire peut exercer l’activité commerciale de son choix et toute modification peut se faire autorisation du bailleur, ni procédure de déspécialisation. Mais le contrat de bail contient souvent une clause déterminant la nature de l'activité qui peut être exercée dans les lieux. La Cour de cassation avait ainsi jugé qu’un locataire ne peut pas installer une terrasse de consommation lorsque son bail n'autorise que la vente à emporter.
 

Définir un prix de cession du droit au bail

Pour valoriser le droit au bail, votre notaire s’appuie sur divers éléments contractuels comme le montant du loyer et des charges prévus dans le contrat de bail. Le temps restant à courir sur le contrat de bail est aussi un élément de négociation du prix, car il peut garantir une certaine sécurité juridique au repreneur.

L’emplacement géographique du local joue un rôle majeur dans la détermination du prix du droit au bail. Selon qu’il se situe dans une rue commerçante ou à proximité de transports en commun, son prix pourra considérablement varier. Le jeu de l’offre et de la demande permet d’en fixer le prix. Plus son emplacement est favorable au locataire, plus le prix du droit au bail est élevé.

Les caractéristiques matérielles du local jouent également un rôle important dans la valorisation du droit au bail. Le prix tient ainsi compte de sa surface, son état, la largeur de sa vitrine ou la possibilité de stockage en annexe. Enfin, le notaire se base sur les clauses insérées au contrat pour en affiner la valorisation. Ainsi, la clause permettant l’exploitation de « tous commerces » donne plus de valeur au contrat qu’un bail portant une destination spécifique. La vente du droit au bail s’en trouve nécessairement facilitée.
 

Sécuriser la cession de droit au bail avec votre notaire

À l’inverse d’une cession de fonds de commerce pour laquelle le bailleur ne peut s’opposer au transfert du droit au bail, sa vente isolée est soumise à l’accord préalable du bailleur. Il convient donc de vérifier les termes du contrat de bail commercial afin de vérifier s’il n’exclut pas la cession. Dans le silence du contrat, votre notaire saura vous conseiller sur les pratiques en vigueur. Pour sécuriser l’opération, il sollicitera une autorisation écrite afin d’éviter une annulation ultérieure de la vente. 

L’intervention de votre expert permet aussi de démêler la question du droit au renouvellement du bail. Par principe, le preneur acquiert son droit au renouvellement après une exploitation effective de trois ans. Qu’en est-il du repreneur ? À partir de quand peut-il se prévaloir du même droit au renouvellement et ainsi bénéficier d’une indemnité d’éviction en cas de refus de maintien dans les lieux ? Selon la jurisprudence, on se base sur l’exploitation commerciale, propre au cessionnaire, sans pouvoir compléter sa durée d’exploitation avec celle du cédant. Idéalement, il est donc préférable d’acquérir un droit au bail dont la durée restante est supérieure à 3 ans. Le notaire sécurise votre exploitation en vérifiant le temps à courir sur le bail à reprendre et assurer une négociation équitable pour préserver vos droits.

Confier votre cession de droit au bail à votre notaire, c’est aussi bénéficier d’une prestation personnalisée, incluant les formalités nécessaires en matière de publicité ou de fiscalité. L’opération est intégrée à une vision d’ensemble concernant la gestion de votre patrimoine privé et professionnel. Anticipez toutes les problématiques juridiques et fiscales relatives à la cession de droit au bail en contactant votre notaire.