Le droit de préemption urbain
Publié le :
26/01/2021
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Souvent confronté à cette notion lors de la mise en vente d’un bien immobilier, le droit de préemption permet à une personne d’intervenir à la vente, et d’acquérir le bien en lieu et place de toute autre personne. Dans cette situation, le propriétaire du bien immobilier n’est donc pas libre de choisir l’acheteur.
Lors de la vente d’un bien et plus précisément de la signature d’un compromis de vente, il arrive régulièrement que le propriétaire ait à respecter un délai imposé, permettant à la mairie ou à une collectivité de préempter son bien.
Cela signifie que cette personne morale pourra acheter le bien en priorité, avant tout autre acheteur, et faire échec à l’acquéreur qui a signé le compromis de vente.
Seules les ventes immobilières (y compris les fonds de commerce et les immeubles en copropriété) ou les terrains sont concernés par cette situation, et seulement si le bien objet de la vente se situe dans une zone de préemption, déterminée dans le cadre d’une décision administrative. De telles zones ne peuvent être fixées que s’il existe un intérêt général à préempter, notamment pour sauvegarder le patrimoine d’une commune, aménager des équipements publics, etc…
La personne qui bénéficie du droit de préemption dispose de deux mois de délai de réflexion pour faire connaître sa décision de préempter ou pas le bien, et est informée par la transmission d’une déclaration d’intention d’aliéner (DIA). A défaut de réponse, le silence vaut renonciation et le notaire chargé de la vente procède à la purge du droit de préemption.
La difficulté lors de l’exercice d’un droit de préemption urbain, est que le prix d’acquisition peut être inférieur à celui auquel le propriétaire aurait pu vendre son bien si l’acheteur avait été autre. En effet, si la personne morale qui préempte n’est pas d’accord avec le prix fixé, elle peut saisir le juge de l’expropriation pour qu’il détermine un prix, en tenant compte de la comparaison du bien avec d’autres biens comparables situés dans un secteur géographique proche et soumis à des règles d’urbanisme similaires.
En termes de recours, si le titulaire du droit de préemption n’a pas été informé de la vente, il dispose d’un délai de cinq ans pour agir, afin notamment d’obtenir la nullité de la vente.
Du côté du vendeur, il dispose de deux mois à compter de l’avis de préempter pour saisir le Tribunal judiciaire s’il estime qu’il n’existe pas d’intérêt général manifeste à préempter.
D’autre part, si l’acheteur n’a pas affecté le bien à une utilisation conforme avec son droit de préempter, le vendeur dispose également d’un délai de cinq ans pour faire annuler la vente et obtenir la rétrocession du bien, ou bien d’obtenir des dommages et intérêts.
En cas de vente d’un bien concerné par un droit de préemption, le rôle du notaire tient toute son importance puisqu’il est chargé d’informer le titulaire du droit, veiller au respect du délai et mentionner la procédure à l’acte de vente définitif.