Qu'est-ce qu'un diagnostic immobilier et pourquoi est-il important ?

À l’occasion de la vente d’un bien immobilier, le vendeur doit faire réaliser un certain nombre de diagnostics indispensables à la signature. Une étape à ne pas négliger pour la sécurité juridique de votre transaction. Des négociations de l’avant-contrat à l’acte authentique, votre notaire veille à la bonne réalisation de la transaction immobilière. C'est pourquoi aujourd’hui nous vous expliquons tout sur le diagnostic immobilier : qu’est-ce que c’est, pourquoi est-il important ? 

Qu'est-ce qu'un diagnostic immobilier ? 

Le dossier diagnostic technique 

La loi impose la réalisation d’un dossier de diagnostic techniques (DDT) avant toute vente ou mise en location, pour informer l’acquéreur ou le locataire des caractéristiques techniques du bien. 

L’article L271-4 du Code de la construction met ainsi à la charge du vendeur la constitution d’un DDT comprenant : 

• Le constat de risque d'exposition au plomb (pour les biens immobiliers dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997) ; 

• L'état mentionnant la présence ou l'absence d'amiante ; 

• L'état relatif à la présence de termites ou de mérule ; 

• L'installation intérieure de gaz et d'électricité ; 

• Le DPE pour évaluer la performance énergétique du bien ; 

• L’état des risques miniers naturel et technologique ; 

• Le contrôle des installations d'assainissement ; 

• L’information relative au bruit aérien ; 

• La superficie Carrez. 

Le saviez-vous ? 

Depuis 2018, la loi a ajouté à la charge du vendeur l’obligation de remettre à l’acquéreur un carnet numérique d’information de suivi et d’entretien du logement. À ce jour, il concerne uniquement la vente immobilière d’un bien neuf, mais il sera également applicable à la vente de logements anciens à partir du 1er janvier 2025.  

⚠️ Attention : Le diagnostic technique immobilier doit être rédigé par un professionnel du diagnostic immobilier. Le rôle de de votre notaire est ensuite de vérifier que tous les diagnostics sont présents et qu’ils sont complets. Autrement, que se passe-t-il lorsqu’il manque un diagnostic plomb, amiante ou assainissement au jour de la vente ? Que faire si le diagnostic produit lors de la promesse de vente n’est plus à jour au jour de la signature de l’acte authentique ?  

Bien réaliser le diagnostic immobilier 

Éviter les erreurs de diagnostic 

Le dossier de diagnostic technique est avant tout un constat précis de l’état du bien mis en vente ou en location. S’ils n’obligent pas à la réalisation de travaux, ils servent à élaborer des préconisations de travaux pour améliorer l’état technique du bien vendu. Le DDT doit donc être le plus juste possible, car le vendeur engage en effet sa responsabilité en cas d’erreurs pouvant porter préjudice à l’acquéreur. Votre notaire s’assure de sa conformité afin de garantir le consentement éclairé de l’acquéreur et d’assurer la validité de la transaction.  

Par exemple, si le diagnostic met en évidence la présence de plomb, amiante ou termite, il faut nécessairement sécuriser les biens immobiliers. Mais ces travaux peuvent être pris en charge par l’acquéreur (avec une éventuelle négociation du prix de vente) à partir du moment où il en est informé.  

Avoir un diagnostic technique immobilier en cours de validité 

La tâche est d’autant plus complexe que les diagnostics ont des durées de validité différentes : 3 ans pour la plupart, mais 1 an de validité pour le plomb, 6 mois pour les états parasitaires et 10 ans pour le DPE. 

Se protéger d’un vice caché  

L’article 1641 du Code civil impose au vendeur de garantir les défauts cachés de la chose vendue, la rendant impropre à son usage et diminuant sa valeur. Lorsque l’acquéreur découvre une anomalie postérieure à son acquisition, il peut se retourner contre le vendeur. Un diagnostic manquant ne peut exonérer le vendeur de la garantie des vices cachés correspondante ! Avant toute signature, le notaire vérifie donc la présence et le contenu des diagnostics pour déceler la présence d’un vice caché potentiel. 

En pratique, le défaut de DDT concerne souvent une erreur sur la superficie vendue. Lorsque l’acquéreur constate une erreur à son désavantage, il peut obtenir une réduction du prix de vente du bien. Par ailleurs, dans le cas d’un bien vendu en copropriété ou lotissement, la surface Carrez doit obligatoirement figurer dans l’acte, sous peine de nullité. 

N'hésitez pas à consulter One Notaires à Eybens. Spécialiste du droit immobilier, il vous accompagne pour toutes vos opérations d’achat, de vente ou de mise en location.