Utiliser une SCI pour la gestion du patrimoine familial

La Société Civile Immobilière présente de nombreux avantages pour la gestion et la transmission d'un patrimoine immobilier. Qu’est-ce qu’une SCI ? Comment fonctionne-t-elle ? Comment pour la gestion de patrimoine ? On vous explique ! 

Qu’est-ce qu’une SCI ? 

La société civile immobilière est une société de personnes, constituée d’au moins de deux associés. Cette structure juridique permet de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Son objet est civil et elle ne peut pas avoir une activité commerciale. Par principe, la SCI relève donc de l’impôt sur le revenu. Les associés doivent alors déclarer les revenus tirés de la SCI, qu’ils aient été distribués ou pas. La SCI peut opter pour l’impôt sur les sociétés lorsque c’est plus intéressant fiscalement pour ses associés.  

En pratique, la SCI ne permet pas de faire de l’achat pour revendre. Mais la société peut vendre les immeubles qu’elle détient. Concernant son activité locative, seule la location nue est considérée comme une activité civile. Si la SCI souhaite louer des biens meublés, l’activité est considérée comme une activité commerciale et la société obligatoirement soumise au régime fiscal de l’IS. 

La SCI familiale peut réunir les membres d’une même famille et alliés jusqu’au 4e degré (les cousins germains par exemple). En revanche, la SCI perd son caractère familial dès qu’elle fait entrer un associé n’ayant pas de lien de famille ou d’alliance avec les autres. 

☝️À noter : la SCI familiale n’est pas considérée comme un bailleur professionnel lorsqu’elle met un bien en location, que ce soit avec des tiers ou des associés. Elle reste donc un bailleur particulier.  

Le fonctionnement de la SCI 

L’apport des associés à la SCI  

Les associés transfèrent à la SCI : 

• Soit la propriété de leur quote-part dans un immeuble qu’ils possèdent collectivement ; 

• Soit une somme d’argent (apport en numéraire) versée pour que la SCI achète un bien immobilier. 

La société devient le propriétaire de ce patrimoine immobilier. Chaque associé apporteur reçoit en contrepartie des parts sociales, proportionnellement à la valeur de son apport.  

Le gérant de la SCI 

Les associés désignent un gérant pour la gestion courante des biens immobiliers détenus par la SCI, soit directement dans les statuts, soit dans un acte distinct, soit dans une AG des associés. Le gérant peut également se voir assigné des missions administratives comme l’établissement des comptes annuels ou la tenue du bilan. Il est d’ailleurs possible de désigner plusieurs gérants pour des missions différentes. 

Certaines décisions sont obligatoirement soumises à la décision des associés, concernant par exemple les comptes annuels, les modifications statutaires ou la révocation du gérant.  

☝️À noter : le gérant peut être une personne extérieure à la SCI afin de soulager la famille de la lourdeur liée à la gestion du patrimoine immobilier. 

L’obligation des associés au passif  

Les associés de la SCI répondent des dettes de la SCI, proportionnellement à leurs parts dans le capital social. En cas de défaillance de la société, les créanciers de la société peuvent donc se retourner contre les associés et saisir leurs biens personnels au prorata de leurs parts.  

La SCI, un outil de gestion du patrimoine immobilier 

Éviter les blocages de l’indivision dans la gestion du bien immobilier 

En possédant à plusieurs un même bien, les membres d’une famille sont par défaut soumis à l’indivision. Un régime plutôt contraignant puisqu’il impose d'obtenir l’accord des coïndivisaires pour les prises de décision, sauf pour les actes conservatoires. En pratique, il faut l’accord des 2/3 des droits indivis pour faire réaliser des travaux ou pour conclure un contrat de bail. Et il faut un accord à l’unanimité pour réaliser un emprunt auprès de la banque ou vendre un immeuble. 

Le risque ? Un blocage en raison du veto d’un indivisaire. La SCI est donc particulièrement recommandée aux familles qui souhaitent s'affranchir des contraintes de l'indivision. La société civile immobilière permet ainsi de protéger le patrimoine familial, en attribuant au gérant le pouvoir de prendre tous les actes de gestion dans l’intérêt de la société. Il peut par exemple décider de travaux, sachant que les coûts sont ensuite partagés proportionnellement entre les associés. 

Pérenniser le patrimoine immobilier pour l’avenir 

La SCI garantit la pérennité du patrimoine dans le temps. Les décisions sont prises dans les temps pour la conservation et la valorisation du patrimoine, sans risque de blocage en raison d’un indivisaire peu collaboratif. 

La société peut d’ailleurs être instituée pour une durée pouvant aller jusqu'à 99 ans. Et l’associé majoritaire ne peut pas imposer aux autres la dissolution anticipée de la SCI. Et la dissolution judiciaire peut seulement être fondée sur un motif juste, comme l’inexécution de ses obligations par un associé. Pas de vente forcée en SCI ! Alors que nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision selon la loi.  

La SCI, un outil de transmission du patrimoine immobilier 

Cession de parts aux enfants 

La SCI est l’outil idéal pour les parents qui souhaitent transmettre des biens immobiliers aux enfants, tout en conservant la gestion de leur patrimoine. Ils donnent alors les parts de la SCI à leurs enfants, mais se font désigner gérants. Ils peuvent choisir de ne donner que la nue-propriété des parts. Ils conservent alors l’usufruit du patrimoine immobilier, c’est-à-dire la jouissance des biens et donc les revenus tirés ceux-ci.  

Cession progressive et optimisée 

La SCI permet d’optimiser l'utilisation des abattements sur les droits de donation. En optant pour une transmission progressive des biens immobiliers à leurs enfants, ils bénéficient d'un abattement de 100 000 € par enfant tous les 15 ans. Cela permet de transmettre leur patrimoine immobilier sans droit de succession. 

Pour valoriser et optimiser votre patrimoine immobilier, contacter votre notaire expert en gestion de patrimoine.