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Le démembrement de propriété : la transmission anticipée du patrimoine assortie d’avantages fiscaux

Le démembrement de propriété : la transmission anticipée du patrimoine assortie d’avantages fiscaux

Publié le : 18/09/2024 18 septembre sept. 09 2024
Rédaction

Le démembrement de propriété, mécanisme juridique subtil et souvent méconnu, offre une approche avantageuse pour la transmission anticipée du patrimoine. Ce dispositif découpe les droits composant la propriété autour de deux entités : l’usufruit et la nue-propriété.

Dans un contexte où la planification successorale et la gestion patrimoniale revêtent une importance croissante, le démembrement de propriété est un outil stratégique, offrant à la fois des avantages fiscaux et une flexibilité dans la transmission des biens.

 

Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?



Aux termes des articles 578 et suivants du Code civil, le démembrement de propriété opère une division des droits de propriété autour de deux entités distinctes :
 
  • La nue-propriété, conférant le droit de disposer du bien (abusus) ;  
  • L’usufruit, permettant de jouir du bien, de l’utiliser et d’en percevoir les fruits (usus et fructus).

La transmission de ces attributs peut s’opérer par le biais d’une donation ou d’une cession, offrant ainsi une grande flexibilité dans la gestion et la préservation du patrimoine.

En pratique, l’usufruitier peut bénéficier du bien pour son propre usage ou pour le mettre en location et en percevoir les revenus, tandis que le nu-propriétaire conserve le droit de disposer du bien, dans le respect des prérogatives de l’usufruitier.  

Ces droits sont indépendants l’un de l’autre. Cependant, pour céder la pleine propriété du bien, l’accord de l’usufruitier et du nu-propriétaire est obligatoire, car ils ne peuvent pas vendre séparément le bien démembré.

 

Les avantages du démembrement de propriété



Le démembrement de propriété, intervenant essentiellement dans le cadre familial, ouvre droit à des avantages singuliers. Il permet au donateur de céder la nue-propriété à ses enfants, tout en conservant les bénéfices de l’usufruit de son vivant.

Cette approche lui permet ainsi de continuer à jouir du bien immobilier, en y résidant ou en le mettant en location pour en percevoir les fruits, tout en planifiant la transmission de son patrimoine et en profitant d’avantages fiscaux.

Sur le plan fiscal, l’article 779 du Code civil prévoit un abattement de 100 000 euros par parent et par enfant tous les 15 ans, sans qu’il soit nécessaire de payer des droits de mutation à titre gratuit.

De plus, les droits de donation sont réduits, car ils sont calculés uniquement sur la nue-propriété. Ce calcul dépend de l’âge du donateur au jour de la donation, comme suit :

 
Âge du donateur Valeur de l’usufruit Valeur de la nue-propriété
Moins de 21 ans 90 % 10 %
De 21 à 30 ans 80 % 20 %
De 31 à 40 ans 70 % 30 %
De 41 à 50 ans 60 % 40 %
De 51 à 60 ans 50 % 50 %
De 61 à 70 ans 40 % 60 %
De 71 à 80 ans 30 % 70 %
De 81 à 90 ans 20 % 80 %
Au-delà de 91 ans 10 % 90 %


En outre, l’Administration fiscale reconnaît que les frais et droits liés à la donation peuvent être pris en charge, sans qu’ils soient considérés comme une donation. De plus, au décès de l’usufruitier, les enfants récupèrent la pleine propriété sans avoir à payer de droits supplémentaires.

Enfin, ce mécanisme présente un intérêt notable dans le cadre d’une succession. Le conjoint survivant peut bénéficier de l’usufruit des biens à la suite du décès de son époux. Cette transmission peut alors se faire par la donation, ou par un legs, établi par un testament. Dès lors, ce dispositif assure au conjoint survivant une certaine sécurité, qui peut utiliser le bien et en percevoir les fruits après la disparition de son époux.
 
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