Loyer du bail commercial : sécurisez votre contrat avec votre notaire
Publié le :
04/05/2022
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Le bail commercial désigne le contrat de location d'un local servant à l'exploitation d'un fonds de commerce. Il est conclu pour 9 ans au minimum, mais il peut être libéré par le locataire à la fin d’une période triennale. Le montant du loyer du bail commercial est librement fixé par les parties lors de la signature. Sa révision est en revanche strictement encadrée. Lorsque le contrat arrive à expiration, le locataire bénéficie soit du renouvellement du bail, soit d'une indemnité d’éviction. La fixation du loyer renouvelé est une source considérable de litiges. Pour s’en prémunir et sécuriser les questions relatives au loyer du bail commercial, rien ne vaut la signature d’un contrat devant un notaire.
Règles de fixation du loyer du bail commercial renouvelé
L’article L145-33 du Code de commerce fixe le montant du loyer d’un bail renouvelé à la valeur locative du bien. Il fait référence à plusieurs critères d’appréciation :- Les caractéristiques du local ;
- La destination des lieux ;
- Les obligations des parties ;
- Les facteurs locaux de commercialité ;
- Les prix pratiqués dans le voisinage et la profession.
La règle du plafonnement du loyer permet néanmoins de protéger le locataire d’une augmentation trop importante. Elle limite la hausse de son montant à la variation de l’indice de référence du contrat (indice des loyers commerciaux ou indice trimestriel des loyers des activités tertiaires). C’est sur la base de ce plafond que le juge fixe le prix du loyer en cas de désaccord. En revanche, le plafonnement ne s’applique qu’au renouvellement de baux qui ne sont pas supérieurs à 9 ans. Par exception, lorsque le renouvellement intervient par tacite prolongation au-delà du terme contractuel de neuf ans, le plafonnement s’applique jusqu’à la douzième année du contrat.
Plafonnement du loyer du bail commercial exclu par les parties
Les parties peuvent choisir d’exclure le plafonnement au moment de la conclusion du bail. Le loyer du bail commercial doit cependant être conforme à la valeur locative du bien et respecter le prix du marché, tel qu’il résulte du jeu de l’offre et de la demande. On considère que les parties décident implicitement de déroger au plafonnement lorsqu’elles optent pour une durée supérieure à neuf ans ou dépassent douze ans par l’effet d’une tacite prolongation.Le bailleur peut ainsi avoir intérêt à laisser le contrat se poursuivre pour obtenir un déplafonnement. Mais il ne s’agit pas de prendre en défaut la sécurité juridique du locataire. Son activité commerciale nécessite un cadre d’exercice stable, sans avoir à subir une augmentation de loyer injustifiée.
Locaux justifiant par nature un déplafonnement du loyer commercial
La règle du plafonnement est exclue pour certains locaux comme les terrains nus, les locaux à usage exclusif de bureaux ou les locaux monovalents, c’est-à-dire ceux construits dans le but d’une destination spécifique, comme un hôtel, un cinéma ou une clinique.Le déplafonnement du loyer commercial peut également se justifier dans le cas d’une modification notable des caractéristiques des locaux. Le montant du loyer est alors réajusté en cours de bail afin de tenir compte de l’ajout ou de la réduction de surfaces, d’aménagements réalisés dans le local ou encore d’un changement de destination. Le nouveau loyer se substitue alors au prix initial et la règle du plafonnement est écartée. Il convient donc de se référer à la valeur locative.
Avantages du recours à un notaire pour la signature d’un bail commercial
En tant que spécialiste de l’immobilier, le notaire apporte son expertise pour la rédaction d’un contrat de bail commercial dont les clauses garantissent l’équilibre des parties. Il veille ainsi au respect de la réglementation en vigueur afin d’exclure tout risque de nullité de la convention. À ce titre, il vérifie la qualité du bailleur, ainsi que les documents et diagnostics fournis par ce dernier.Sa qualité d’officier public confère au contrat un caractère authentique. Cela confère une date certaine au bail et une force probante, le rendre opposable aux tiers. Le contenu de ses clauses est donc incontestable. Il vaut ainsi titre exécutoire, qu’il s’agisse de la mise à disposition du local, du règlement du loyer ou encore du versement de l’indemnité d´éviction. Pour la rédaction de votre contrat, nos experts se tiennent à votre disposition.
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