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La clause de tontine

La clause de tontine

Publié le : 06/11/2024 06 novembre nov. 11 2024
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La clause de tontine, également appelée « pacte tontinier » ou « clause d’accroissement », est une disposition juridique méconnue qui offre des avantages significatifs pour ceux qui souhaitent organiser la transmission de leur patrimoine de manière spécifique. Cette clause est utile dans le cadre de l’achat d’un bien immobilier à plusieurs, notamment entre concubins ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité (PACS).

 

Qu’est-ce que la clause de tontine ?



Selon l’article 1044 du Code civil, la clause de tontine est une disposition contractuelle insérée dans l’acte d’achat d’un bien immobilier. Elle stipule qu’en cas de décès de l’un des coacquéreurs, la part du défunt revient rétroactivement aux survivants.

Pour être valide, la clause exige une participation égale au financement du bien immobilier, ainsi qu’une espérance de vie comparable entre les acquéreurs.
En ce qu’elle constitue un acte spéculatif, la tontine repose sur le principe d’aléa, de sorte que la répartition de la propriété doit être incertaine lors de la signature de l’acte. Ainsi, si l’espérance de vie de l’un des coacquéreurs est limitée ou si un seul associé a participé activement au financement de l’achat du bien, la clause est entachée de nullité.

De plus, la clause de tontine requiert le consentement éclairé des coacquéreurs, qui doivent comprendre les implications tenant à cette disposition avant d’y consentir librement.

 

Comment fonctionne la clause de tontine ?



Insérée dans l’acte d’achat d’un bien immobilier, la clause de tontine repose sur le principe suivant : en cas de décès de l’un des acquéreurs, l’argent versé et les produits ou intérêts des immeubles achetés reviennent au dernier survivant, qui est réputé propriétaire rétroactivement depuis l’achat.

Du vivant des acquéreurs, l’unanimité est requise pour toute action portant sur la gestion du bien immobilier. L’unanimité est nécessaire, car, contrairement à l’indivision, le partage judiciaire ne peut être provoqué et les parties ne peuvent pas exiger la vente du logement.
Par conséquent, en cas de désaccord ou de séparation, les acquéreurs peuvent vendre le bien ou opter pour un rachat de parts.

 

Quels sont les avantages et les limites de la clause de tontine ?



La clause de tontine est particulièrement avantageuse pour les couples non mariés, leur permettant d’acquérir un bien immobilier autrement qu’en indivision. Concernant les couples mariés, elle assure la protection du conjoint survivant en lui laissant la pleine propriété du bien acquis en commun.

D’un point de vue fiscal, la clause de tontine présente certains avantages, car, en principe, l’acquéreur survivant ne doit pas s’acquitter des droits de succession. En effet, le bien échappe à la succession, puisque la personne décédée est déclarée comme n’ayant jamais acquis le bien.

Dès lors, la fiscalité applicable est la suivante : si le bien constitue la résidence principale des coacquéreurs et que sa valeur n’excède pas 76 000 euros, le survivant doit s’acquitter de droits de mutation à titre onéreux (article 754 A du Code général des impôts).
A défaut, le barème des droits de mutation à titre gratuit est appliqué, ces derniers étant calculés en fonction du degré de parenté et de la part recueillie (article 777 du Code général des impôts).

Cependant, bien qu’irrévocable unilatéralement, la clause de tontine peut être perçue comme une atteinte aux droits des héritiers réservataires. En cas de contestation, il est essentiel de prouver que la clause a été insérée de manière transparente et équitable dans l’acte d’achat.  

Ainsi, la clause de tontine est un outil puissant pour organiser la transmission d’un bien immobilier, offrant protection et simplicité au conjoint survivant. Toutefois, elle nécessite une compréhension claire de ses implications juridiques et fiscales pour être pleinement bénéfique aux acquéreurs d’un bien immobilier.
 
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