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L'acquisition immobilière par un contrat de construction de maison individuelle (CCMI)

L'acquisition immobilière par un contrat de construction de maison individuelle (CCMI)

Publié le : 23/03/2023 23 mars mars 03 2023
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Le contrat de construction d’une maison individuelle (CCMI) a été créé par la loi du 19 décembre 1990. Cette forme de transaction est mise à la disposition du particulier qui souhaite confier la construction de son bien à un unique constructeur sur le terrain qu’il possède. La conclusion du contrat permet d’acquérir un bien neuf soit à usage d’habitation, soit à usage mixte dans le but d’y installer des locaux professionnels et des logements. Par ailleurs, le CCMI est souvent choisi puisqu’il représente le contrat le plus protecteur à l’égard du maître de l’ouvrage en raison des dispositions d’ordre public.

Le socle commun du régime du CCMI

Préalablement, à la conclusion du contrat de CCMI avec ou sans fourniture de plan, les deux parties doivent accomplir un certain nombre de formalités, afin de respecter les conditions suspensives du contrat, sinon l’opération immobilière serait impossible ou nulle (article L230-1 du Code de la construction et de l’habitation.)

Premièrement, le propriétaire confie le projet immobilier à un professionnel appelé « constructeur », qui a l’obligation de souscrire à une assurance dommages-ouvrage avant le démarrage du chantier pour permettre au maitre de l’ouvrage d’engager sa responsabilité décennale. Parallèlement, ce dernier obéit à la même exigence. Les références doivent être mentionnées dans le contrat.
D’autres garanties visent à sécuriser la réalisation du projet, telles que la garantie de parfait achèvement et la garantie de bon fonctionnement, ainsi que des garanties spécifiques au CCMI que sont la garantie de livraison à prix et délais convenus et la garantie de remboursement. 

Deuxièmement, le constructeur vérifie que le commanditaire dispose bien des autorisations nécessaires pour lancer le chantier, telles que le permis de construire, ou bien une déclaration préalable. En outre, la signature d’un mandat permet au constructeur de réaliser l’ensemble des formalités nécessaires.

Le formalisme du contrat exige un écrit, il peut être aussi bien un acte notarié comme un acte sous signature privée, et chaque partie doit recevoir un exemplaire du contrat, y compris l’établissement financier en cas de prêt souscrit par le maitre d’ouvrage. Ensuite, le régime du CCMI interdit fermement l’introduction de certaines clauses réputées non écrites, comme celles conditionnant la remise des clés au paiement intégral du prix, ou interdisant les visites du client sur le chantier (article L231-3 du même code.)

Une notice d’information est à joindre au contrat adressé par le constructeur au maître de l’ouvrage (article L 231-9 Code de la construction et de l’habitat.)

Le paiement du prix toutes taxes comprises (TTC) est forfaitaire, il se détermine au regard des éléments formant l’économie du contrat, comme le choix des matériaux, la main-d’œuvre, et le cas échéant le coût du plan et la réalisation de certaines prestations (frais d’études du terrain, travaux de raccordement, traitement anti-termites). Dès lors, en cas d’augmentation du coût des matériaux pour le constructeur, ce dernier ne peut pas, en principe, les répercuter sur l’acquéreur, toutefois les parties peuvent convenir d’une clause de révision de prix, afin d’éviter une pénalité dans la poursuite du chantier. Les modalités de paiement de l’entrepreneur sont stipulées au contrat, notamment un échéancier de paiement ainsi que le financement du projet par la souscription d’un prêt bancaire.

Après la conclusion du contrat devant le notaire, l’acquéreur dispose d’un délai de rétractation, ou de réflexion de 10 jours, à condition que la destination du bien corresponde à un usage d’habitation, sauf pour un bâtiment à usage mixte. A noter que, la clause de renonciation permet de se rétracter sans perdre le dépôt de garantie.

Le contenu du CCMI avec fourniture de plan

Des particularités existent pour le contrat avec fourniture de plan. En effet, le contrat doit comporter les mentions prévues à l’article L231-2 du Code de la construction et de l’habitation, entre autres, l’affirmation de la conformité du projet aux règles de construction, le coût de l’immeuble à construire comprenant, d’une part, le prix forfaitaire et définitif convenu avec le constructeur (sauf clause de révision), et, le prix des travaux que s’est réservés le maître d’ouvrage, assortis d’une description, et d’une mention manuscrite spécifique affirmant la charge et le coût.

En annexe du contrat doit se trouver le plan de construction, le plan pour les différents raccordements aux réseaux de viabilité, ainsi que les dessins de perspective offrant une visibilité sur le projet au maître d’ouvrage.

Une notice descriptive permet de s’assurer de la concordance du projet avec les mentions contractuelles, le plan reflète correctement les attentes du maître d’ouvrage.

Le contenu du CCMI sans fourniture de plan 

Lorsque l’acquéreur fournit lui mêmes  des plans directement exploitables par le constructeur chargé de réaliser les travaux de gros œuvre, il s’agit alors d’un contrat sans fourniture de plan. Le CCMI énumère alors les mentions de l’article L 232-1 du Code de la construction et de l’habitation, par exemple la consistance et les caractéristiques techniques de l’immeuble à construire, le délai d’exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison.


 
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