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Sécuriser la cession de droit au bail : le bail notarié avec votre notaire à Grenoble

Publié le : 16/10/2023 16 octobre oct. 10 2023
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Si elle est courante dans la vie des affaires, la cession de droit au bail est un acte strictement encadré par la loi afin de protéger les parties concernées : le bailleur, le cédant et le cessionnaire. Elle donne lieu à de nombreuses négociations et elle est soumise à un formalisme strict au risque d’être inopposable, voire d’emporter la résiliation de plein droit du contrat de bail. Mieux vaut donc la sécuriser avec un notaire. Le point sur la cession de votre bail avec l’équipe One Notaires à Grenoble - Eybens.

Ne pas confondre la cession de bail et la cession de fonds de commerce

La cession du droit au bail implique seulement un changement de lieu pour l’exploitant du fonds. Concrètement, le cédant conserve les éléments de son fonds de commerce et se contente de déménager son activité à une autre adresse. La cession du droit au bail consiste donc à vendre au cessionnaire le droit de s’installer dans le local commercial. En revanche, la cession de fonds de commerce consiste en une vente globale : stock, clientèle, nom commercial et droit au bail inclus !

Dans les deux cas, la cession de bail implique un changement de locataire à l’égard du bailleur. Le nouveau locataire reprend le contrat dans les conditions initiales, notamment de loyer puisque le changement de locataire ne justifie pas le déplafonnement des loyers. Attention tout de même, car le contrat de bail commercial peut contenir une interdiction de cession du bail. Alors que dans une cession de fonds de commerce, le bailleur ne peut en aucun cas s’y opposer.

Cette distinction est fondamentale pour la détermination du prix de cession. Contrairement à la valeur d’un fonds de commerce, basée sur le CA et les bénéfices du cédant, le prix d’un droit bail seul est une affaire de négociations. Il se base sur les prestations intrinsèques du local, le montant du loyer par rapport au reste du marché, mais également à son emplacement géographique et la potentielle clientèle qu’il génère.
 

Pourquoi choisir un bail notarié ? Le point de vue de One Notaires à Grenoble - Eybens

Le bail notarié est un contrat de location rédigé et signé par un notaire. Il est particulièrement recommandé pour la signature d’un contrat de longue durée comme le bail commercial. Le bail 3-6-9 comporte en effet des clauses obligatoires et ouvre de nombreux points à la négociation.

Faire appel à votre notaire à Grenoble - Eybens permet de vérifier un certain nombre d’informations comme l’identité des parties, la capacité juridique de chacun à contracter et la conformité du contenu du contrat aux dispositions du Code de Commerce. Grâce à son expertise, le notaire permet au bailleur et à son locataire de se prémunir contre les risques liés à l’exécution du contrat. Il évite également la rédaction de clauses abusives. Dès lors, le contrat de bail a la valeur d’un titre exécutoire et ne peut pas être remis en question.

Une cession de bail conforme aux termes du contrat

Attention à respecter les clauses contractuelles relatives à la cession de bail, au risque de rendre l’opération irrégulière ! Le bail commercial peut en effet contenir une clause d’interdiction de cession isolée du bail. Dans ce cas, il est indispensable d’obtenir un accord préalable du bailleur avant de pouvoir envisager une cession.

Le contrat de bail peut en outre contenir :
  • Une clause d’agrément du bailleur en vertu de laquelle il peut valider la cession ou s’y opposer en justifiant son refus ;
  • Une clause de solidarité imposant au cédant d’être solidaire du nouveau locataire pour le paiement des loyers et charges ;
  • Un droit de préemption du bailleur par lequel il se réserve le droit de racheter votre droit au bail, en lieu et place du candidat cessionnaire.

Ce sont autant d’éléments à prendre en compte aussi bien d’un point de vue juridique que financier avant de monter une opération de cession de son bail.

Enfin, la cession n’est pas toujours possible selon l’activité exercée dans les murs. Il n’y a pas de restriction lorsqu’il s’agit d’un bail cédé pour « tous commerces ». Mais dans le cas inverse, il convient de demander la despécialisation du bail au bailleur avant de pouvoir envisager une cession.

Mettre en œuvre la cession du bail avec votre notaire à Grenoble - Eybens

La cession implique le respect d’une certaine procédure pour prendre effet de façon régulière. Il convient notamment de purger le droit de préemption de la mairie. Cela peut être durant le délai de réitération d’une promesse de cession.

Outre son éventuelle autorisation, le bailleur doit se voir notifier la cession par voie d’huissier dès sa signature afin de la lui rendre opposable. L’intervention d’un notaire à la cession permet de régler cette question ainsi que toutes les formalités de publicité obligatoire et les conséquences fiscales du transfert du bail. Les compétences transversales de votre notaire à Grenoble – Eybens permettent d’ailleurs une gestion globale de votre situation patrimoniale.

Enfin, ne négligez pas l’état des lieux de sortie du local commercial. C’est le moment de constater les dégâts éventuels afin de ne pas se voir imputer les autres détériorations occasionnées par l’activité du locataire cessionnaire.

Pour une cession de bail sécurisée à Grenoble - Eybens, optez pour un bail notarié avec nos experts One Notaire.
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