Les spécificités de la vente de terrain agricole ou forestier
Publié le :
21/03/2025
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2025
L’achat ou la vente de terrain agricole ou forestier répond à des règles particulières en raison de leur vocation spécifique : l’agriculture, l’exploitation des forêts et la conservation de la biodiversité. Quelle est la réglementation en vigueur ? Quelles sont les conditions spécifiques du compromis de vente ? Quels sont les frais de notaire ? Voici ce qu’il faut savoir pour préparer et sécuriser votre transaction immobilière.
L’encadrement juridique de la vente de terrain agricole ou forestier
Pourquoi vendre un terrain agricole ?
La gestion de propriétés foncières agricoles peut être lourde : loyer encadré par le tribunal des baux ruraux, baux de longue durée, dont le bail à long terme de 25 ans, faible rentabilité… La vente peut être une solution pour alléger votre gestion ! D’ailleurs, rien n’interdit de céder une parcelle agricole avec un bail d’exploitation en cours de validité. Mais ces parcelles sont protégées de l’urbanisation et il convient de respecter certaines conditions avant de conclure une vente.
En cas de doute, et pour savoir si votre parcelle est classée en zone agricole, vous devez consulter le PLU de votre commune.
Une réglementation spécifique
Une réglementation stricte encadre la vente :
- Des terrains agricoles pour préserver les exploitations agricoles et éviter la spéculation sur ces parcelles souvent convoitées par les constructeurs ;
- Des bois et des forêts pour garantir la protection de l’environnement et une gestion durable : Plan simple de gestion obligatoire pour les forêts de plus de 25 hectares, zones protégées avec des contraintes de coupe et d’entretien.
Une constructibilité limitée
En pratique, la vente de terrain agricole ou forestier peut intéresser :
- Un promoteur immobilier qui souhaite constituer une réserve foncière, en visant un changement de zonage par le PLU vers une zone AU (à urbaniser) ou U (urbaine) ;
- L’exploitant agriculteur qui souhaite préempter pour acquérir le foncier de son exploitation ;
- Un autre agriculteur qui souhaite agrandir son exploitation.
La constructibilité d’une zone agricole est limitée aux :
- Constructions et installations nécessaires à l’activité agricole : hangars, bâtiments de stockage, silos, etc. ;
- Logements liés à l’exploitation agricole : l’exploitant et sa famille ;
- Aux règles d’implantation, de hauteur des constructions et d’emprise au sol posées par le PLU.
Ne pas confondre une zone agricole et une zone naturelle du PLU ! Les 2 secteurs ont une constructibilité limitée, mais des vocations différentes. La zone naturelle protège des espaces naturels de l’urbanisation : parcs, forêts, réserve naturelle, etc.
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Le droit de préemption sur la vente d’un terrain agricole ou forestier
Le droit de préemption de l’exploitant
Averti de la vente par le notaire, l’exploitant a 2 mois pour exercer son droit de préemption et se substituer à l’acquéreur. À défaut, il reste en place en qualité de locataire exploitant et bénéficie d’un droit au renouvellement de son bail, sauf en cas de faute de sa part ou de changement de destination de lieux due à l’évolution du zonage du PLU par exemple.
Le droit de préemption de l’exploitant agricole en place est prioritaire, sous réserve de remplir certaines conditions. Il peut aussi s’effacer face à la SAFER lorsqu’elle préempte pour un motif d'intérêt général.
Le droit de préemption de la SAFER
Les articles L.143-1 et suivants du code rural et de la pêche maritime posent un droit de préemption au bénéfice de la SAFER sur la vente d’un terrain agricole. Il ne s’agit pas d’empêcher la vente, mais seulement pour la SAFER de se substituer à l’acquéreur pour acheter la parcelle à sa place.
L’objectif de la Société d’Aménagement Foncier et d’Établissement Rural est de favoriser le maintien et la consolidation des exploitations agricoles. Elle contribue ainsi à l’installation de nouveaux agriculteurs et à protéger l’environnement.
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Le rôle du notaire dans la vente d’un terrain agricole ou forestier
La rédaction du compromis de vente
Pour la sécurité juridique de la transaction, le notaire veille à la rédaction d’un acte précis et complet. Il contient notamment :
- Les conditions de la vente : prix, etc. ;
- La description exacte du terrain avec un bornage pour éviter tout litige ;
- La mention des servitudes existantes : passage, puisage d’eau… ;
- Les clauses suspensives, comme l’obtention d’une autorisation préfectorale d’exploitation ;
- Les clauses spécifiques relatives aux terrains agricoles, bois et forêts.
Le notaire doit notifier à l’exploitant et à la SAFER l’intention de vendre, en indiquant les conditions de vente.
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Les frais de notaire pour la vente d’un terrain agricole ou forestier
Les frais de notaire pour un terrain agricole ou forestier comprennent :
- Les droits d'enregistrement qui peuvent être allégés selon certaines conditions ;
- Les émoluments du notaire, calculés selon un barème progressif en fonction du prix du terrain ;
- Les frais annexes : frais d'état hypothécaire, frais de cadastre...
La mission du notaire inclut une recherche d’optimisation fiscale de l’opération. En pratique, il vous conseille vers le montage juridique permettant d’obtenir :
Des abattements fiscaux sur les droits de mutation : en cas de transmission familiale ;
Une exonération ou réduction d’impôts pour encourager la transmission des exploitations agricoles (cession d’un terrain agricole à un agriculteur en activité) et la gestion durable des terrains forestiers.
La plus-value de cession d’un bien immobilier
L’achat d’un terrain agricole ou forestier demande une étude approfondie pour laquelle l’accompagnement du notaire est fortement recommandé. Vous êtes propriétaire d’un terrain agricole et vous souhaitez le vendre ? Contactez votre notaire à Eybens !
Historique
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