Copropriété horizontale : définition, avantages & inconvénients
La copropriété s’entend souvent d’un immeuble d’habitation. Il existe pourtant une autre forme de copropriété permettant d’accéder à des logements pavillonnaires. On parle de copropriété horizontale. Comment fonctionne-t-elle ? Quelle différence avec une copropriété verticale ? Quels sont les points forts et les limites d’une copropriété horizontale ? On vous explique.
Copropriété immobilière : définition
La copropriété immobilière est définie et régie par la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et le décret 67-223 du 17 mars 1967. La copropriété est un bien immobilier divisé en plusieurs lots, entre plusieurs propriétaires soumis au statut de la copropriété.
Le lot de copropriété comporte deux éléments inséparables : la partie privative du logement réservée à l’usage exclusif du propriétaire et une quote-part sur les parties communes de l’immeuble, exprimée en tantièmes et réservée à l’usage de tous les copropriétaires (ascenseurs, local à poubelle, local à vélo, espaces verts…). Globalement, la copropriété concerne les immeubles de logement. Mais elle peut aussi concerner des locaux commerciaux, des bureaux ou des maisons. Et c’est là qu’intervient la copropriété horizontale.
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Qu’est-ce qu’une copropriété horizontale ?
La copropriété horizontale est un ensemble de lots individuels bâtis sur un terrain commun aux copropriétaires. On parle aussi de copropriété pavillonnaire car le lot concerne une maison individuelle et non pas un appartement.
Le propriétaire de chaque maison est un copropriétaire, détenant un lot privatif sur la parcelle. Le terrain et ses infrastructures sont en revanche considérés comme des parties communes : les chemins piétons, les voiries, les pistes cyclables, la piscine, les espaces verts, y compris le jardin de chaque maison. Les copropriétaires disposent alors d’un droit de jouissance et non d’un droit de propriété. Mais selon les cas, ce droit de jouissance est exclusif, permettant au copropriétaire d’aménager sa partie sans l’accord des autres copropriétaires.
On comprend alors aisément la différence principale entre les 2 formes de copropriété :
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La copropriété verticale se développe en hauteur dans un immeuble ;
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La copropriété horizontale se développe au sol avec des pavillons individuels.
Autre point de distinction : la copropriété horizontale ne doit pas être confondue avec le lotissement ! La copropriété horizontale concerne un seul terrain cadastral, réparti entre plusieurs copropriétaires. À l’inverse, le lotissement se compose de plusieurs parcelles de propriétaires. En pratique, la copropriété horizontale est utilisée par les promoteurs immobiliers lorsqu’ils n’ont pas l’autorisation administrative de diviser un terrain en parcelles individuelles pour en faire un lotissement.
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Les avantages de la copropriété horizontale
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La copropriété horizontale permet d’accéder à une maison individuelle, mais à un coût plus accessible que dans un lotissement.
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Elle permet une mutualisation des coûts.
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La copropriété horizontale offre un cadre de vie calme et esthétique, généralement entourée d'espaces verts et de jardins.
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Elle permet de profiter d’infrastructures et d’installations collectives au sein de la parcelle : parc, salle de sport, terrain de tennis, etc.
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Le syndic de copropriété est garant du respect du règlement et du vivre-ensemble dans la copropriété.
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L’assemblée générale des copropriétaires permet de voter les résolutions concernant le fonctionnement et le budget de la copropriété.
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Il est possible de sortir du système de copropriété horizontale pour aller vers un système de lotissement. Il faut pour cela une décision votée en assemblée générale, donnant mandat à un géomètre pour établir les lots immobiliers.
Les inconvénients de la copropriété horizontale
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La copropriété horizontale ouvre un droit de propriété limité, considérant que le copropriétaire ne détient pas de terrain privatif et qu’il partage la propriété du sol.
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Par opposition au lotissement, la copropriété horizontale implique le respect d’un règlement de copropriété, pour établir les règles de vie dans la copropriété.
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Il faut une autorisation collective pour les aménagements extérieurs : modification des ouvertures, ravalement de façade et autre construction dans le jardin dont la jouissance est pourtant exclusive.
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La copropriété horizontale implique le paiement des charges collectives élevées, surtout si la copropriété comporte d’importantes parties communes et des infrastructures spécifiques.
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La sortie individuelle d’un copropriétaire suppose un vote de l’assemblée générale des copropriétaires.
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En conclusion, la copropriété horizontale constitue une alternative intéressante aux modèles classiques de propriété, alliant l’autonomie individuelle et la gestion partagée des espaces communs. Ce régime comporte des spécificités juridiques et pratiques. S’il permet de mutualiser les coûts de l’immobilier, il exige une bonne entente entre copropriétaires pour un fonctionnement harmonieux. Pour en savoir plus, consultez votre expert en droit immobilier.
Historique
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