Estimation de votre maison : quid des travaux non-conformes réalisés par le vendeur immobilier ? Votre notaire à Grenoble - Eybens vous dit tout !
Publié le :
17/08/2023
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Lorsque vous vendez un bien immobilier, il est important d’informer l’acquéreur sur la réalisation de travaux antérieurs. Des travaux non-conformes ou effectués sans autorisation des services de l’urbanisme peuvent avoir de lourdes conséquences sur l’évaluation financière du bien et peuvent considérablement en gêner la revente. Il est indispensable d’agir avec transparence avec votre notaire sur l’estimation de votre maison en l’informant sur la qualité des modifications effectuées et sur la nature des autorisations obtenues. Le point avec ONE notaire à Grenoble - Eybens.
Informer votre notaire à Grenoble - Eybens des travaux réalisés pour une juste estimation de la maison
Si l’acquéreur dispose d’une garantie décennale contre le constructeur de l’ouvrage, la loi rend également responsable toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire. Cela signifie que l’acquéreur peut également agir contre le vendeur dès lors que la réception des travaux date de moins de 10 ans.Avant toute vente immobilière, il est donc indispensable de transmettre au notaire les factures des entreprises intervenues sur votre bien immobilier et les attestations d’assurance décennale couvrant la période des travaux. Cela vous permet d’appeler le professionnel en garantie en cas de problème relevé par l’acquéreur dans le délai des 10 ans de réception des travaux.
De même, il est primordial d’informer le notaire des travaux réalisés sur l’immeuble sans autorisation, afin qu’il puisse alerter l’acquéreur sur le risque de sanctions encourues. Le notaire peut ainsi affiner l’estimation du prix de la maison. Son approche transversale du droit immobilier permet de sécuriser l’acte de vente pour les parties.
Déclaration préalable ou permis de construire selon la nature des travaux
Avant de réaliser son projet immobilier, le propriétaire doit se renseigner sur la nécessité d’obtenir une autorisation d’urbanisme. Selon leur nature ou leur importance, certains travaux sont soumis à l’obtention d’un permis de construire ou doivent être précédés d’une déclaration préalable.La déclaration préalable de travaux est exigée pour des travaux de faible importance comme :
- Une extension (surélévation, véranda)
- Une modification extérieure sans modification de structure porteuse (porte, fenêtre, velux, volet, toiture)
- Un ravalement de façade d’un immeuble en zone protégée
- La construction d’une piscine non couverte de 10 à 100 m2.
Le permis de construire est en revanche exigé pour :
- Les constructions nouvelles de plus de 20 m² au sol
- Les travaux d’extension de grande ampleur
- Les travaux de changement de destination attenant à la structure porteuse.
Le risque de sanction : le point avec votre notaire à Grenoble - Eybens
En cas de travaux non-conforme, le propriétaire s’expose à de lourdes sanctions judiciaires pouvant conduire jusqu’à la démolition de l’ouvrage.La mise en conformité des lieux, ou bien la démolition de l’ouvrage irrégulièrement construit peuvent être demandées dans un délai allant de 5 ans pour le particulier qui a un intérêt à agir, à 10 ans pour la collectivité même s’il ne subit pas de préjudice. L’action du particulier n’est recevable que s’il justifie d’un préjudice de nature à affecter son utilisation ou sa jouissance. Cette sanction peut peser sur l’acquéreur. S’il n’est pas informé de ce défaut par le vendeur, il est fondé à engager une action en responsabilité contre le vendeur. Dans une jurisprudence rendue par la Cour de cassation en date du 10 juin 2021, les juges considèrent que le fait pour le vendeur de dissimuler à l’acheteur que le bien est édifié sans permis de construire constitue un vice caché, car en cas de destruction accidentelle du bien, l’acheteur ne peut pas reconstruire à l’identique.
De même, l’acquéreur a l’obligation de régulariser la situation en déposant une nouvelle demande d’autorisation auprès des services de l’urbanisme. Cette obligation est néanmoins levée si la vente immobilière devant le notaire intervient plus de 10 ans après l’achèvement de la construction.
Passer la vente en l’état de l’irrégularité avec votre notaire à Grenoble - Eybens
Conformément à l’article 1604 du Code civil, la délivrance du bien devra correspondre exactement à la chose définie au contrat de vente. Le fait que l’immeuble soit en infraction n’entraîne donc pas la nullité de la vente. En revanche, le notaire doit impérativement faire mention de l’irrégularité dans l’acte de vente.L’acquéreur est ainsi parfaitement informé de la situation. Cela veut dire qu’il accepte le bien avec les risques qu’il représente, rendant impossible l’action en résolution de la vente pour défaut d’e délivrance conforme du bien vendu. Le vendeur ne sera donc en principe responsable d’aucun manquement contractuel.
Pour cela, l’acte notarié passé devant votre notaire à Grenoble - Eybens fait notamment état :
- De l’absence d’autorisation d’urbanisme qui laisse supposer une construction illégale
- D’une renonciation par écrit à faire état d’une condition suspensive et résolutoire liée à la régularisation de la construction
- Du risque de démolition, des risques judiciaires encore ouverts
- De l’impossibilité de reconstruire à l’identique en cas de sinistre
- Du risque de ne pas pouvoir revendre au prix du marché
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